文/本刊记者 郭建杭
有人赚钱不多但花费却不低，只因为他握有多套房产，每年的房租就可以带来不菲的收益。不过房子是“死”的，人是活的，一旦面临结婚生子的大事，房子就成了弹药需要抛出去。如何把房子一步一步转变成为生活所需的现金流，是一门不小的学问。
刘新是一个十足的旅游达人，每个季度，甚至每个月都要有一次或短或长的旅行。有朋友调侃刘新，说他得上了旅行强迫症，待在家里就不舒服。
旅游自然要花钱，每年刘新花在旅游上的钱大约要10万元，这还不包括配套设备,上海电信手机号码，比如各种野外装备、更高品质的摄影器材、汽车保养等，每年大约需要5万元。
每年15万元的旅游费用，加上其他各种吃、喝、拉、撒的生活费用，刘新一年的总开销大约需要20万元，但是他一年的工资收入不过20万元(税后)，基本花光。所以虽然已经工作快8年了，靠工资攒下的积蓄并没多少。
刘新之所以敢如此大胆地花销，很重要的一个原因是父母给了他三套住房：一套一居室，刘新自己住；另一套三居室出租出去，每年可以收入5万元；还有一间商铺，因为地理位置不是很好，每年的租金大约8万元。刘新的车乃至车险都是父母给买，自己平时就花点油钱。
作为房二代，每年刘新会有13万元的租金收入。这也是很多人羡慕他的原因。现在手中的30万元银行存款，也基本上是靠房租攒下的。
但刘新遇到了新的问题：男大当婚。
谈了三年的女朋友也该结婚了，结婚后一居室肯定不够住，住三居室出租一居室的话，租金收入就会减少3万元。
结婚需要彩礼，需要办酒席，需要度蜜月，需要重新装修三居室的房子，将来还需要养孩子，光是结婚前后一次性的投入大约就需要70万元。
婚后，妻子的收入一年大约10万元，也是位旅游达人，这笔钱基本上可以满足她自己买衣服、吃饭、旅游的需要。可是将来如果有了孩子，每年的基本花销就会增加5万元，还不包括其他各类支出。
一下子，刘新要从快乐的房二代变成婚奴、孩奴了。
家庭财务状况
资产：一居室(50平方米)价值80万元，三居室(120平方米)价值240万元，商铺(65平方米)价值300万元，车子价值30万元，无保险，无金融投资
负债：无
婚前
收入：工资收入20万元，房租收入13万元
支出：旅游支出15万元，生活支出5万元
结余：13万元
婚后(夫妻两个人)：
收入：工资收入30万元，房租收入10万元(从一居室搬到三居室)
支出：旅游支出20万元，生活支出10万元，养孩子费用5万元
结余：5万元
刘新决定开始调整自己的财务结构，以备婚后增加的各种花费。有以下几个问题需要解决：
1. 结婚需要投入的70万元，刘新手头只有30万元，缺口40万元，又不想找父母要钱，刘新想把房子做银行抵押贷款，未来用房租和婚礼收的礼金(预计20万元)偿还，这样做是否妥当？是否还有别的办法？
2. 刘新感觉自己的财产中房子所占的比例较大，但这部分资产的收益并不高，甚至低于银行存款利率，所以考虑卖出部分房产。那么卖哪一套比较合适？
3. 卖房所得现金用于哪些投资，可以获得比较稳定的不错收益？
4. 在卖掉一套房后，租金收入会减少，自己的旅游消费肯定要压缩。另一方面，刘新也想给自己和妻子买支保险，并开始为孩子储蓄教育金。要做到这些，自己每年最多还能保留多少的旅游开支？
问题解决者
沃德财富理财规划建议
潘雪
北京市分行沃德客户经理、CFP，交通银行2012年度“明星理财师”
常怀感恩之心，常念他人之善，
常说心底之言，常想大局之处。
家庭财务状况分析
刘新结婚后，夫妻俩面临的主要家庭财务风险包括：
家庭总收入和总支出不成正比；
收入结构单一，主要靠劳动收入和房租收入，没有投资性收益；
旅游支出项目过多过大，严重超过正常财务承受能力；
新组家庭后会有许多不确定支出没有计算在内，没有预留备用金。
导致这种状况的原因则包括：
家庭日常收支安排不合理，旅游支出比重过大；
没有一定比例的资产投资；
对于未来的不确定性没有认知。
理财问题的解决方案
1.不要贷款，卖房解决费用缺口
首先，将房子做银行抵押贷款的做法不太妥当，原因有以下两点：
一是刘新结婚费用的缺口为40万元，但预计房租和婚礼收到的礼金却只有20万元，即使做了房屋抵押贷款依旧有20万元的缺口。这个缺口，如果以刘新婚后每年能有5万元的结余偿还房屋抵押贷款计算,Fitflop Sale，全部还清抵押贷款需要4年多的时间。以目前银行三至五年(含五年)的贷款利率6.65%(2012年6月8日调息后)计算，等额本息法计算出刘新需要付给银行的贷款总利息为35637.82元。加上20万元的本金，本息共计还款235637.82元。也就是说刘新婚后5年内都会处于用家庭节余还贷款的局面。这对于刘新夫妇婚后生活及养育孩子是十分不利的。
二是目前刘新名下的三套房产中，如果出租收取租金的话，租金收益远低于银行存款利率。银行存款利率又低于房屋抵押贷款利率。也就是说，房屋租金收益远远低于房屋抵押贷款利率，如果再用房屋租金偿还贷款利息的话在投资上讲是亏损的。
所以建议卖掉一套房产来弥补结婚费用的缺口。这样做有以下好处：可以从根本上缓解刘新的经济压力且做到无负债；可以将剩余资金存入银行进行储蓄存款或是投资理财，收益上会高于目前的房租收入。
2.优先卖出商铺
刘新婚后需要搬入三居室房屋进行居住。按照当前市场估价，一居室房屋的租金为每年2万元，商铺的租金为每年8万元。商铺为商用立项，一般的产权期限是40～50年，普通住宅期限是70年。
这里假设商铺产权为50年，商铺和住宅取暖都是统一供暖，收费标准参照北京4环～5环间住宅和商铺收费标准，考虑到通货膨胀率和可能的房价增长率，设定房租收入会按照3%的增长率增长。物业费、取暖费及维修费以每年2%增长。所有权到期后默认房产的残值为0。物业费和取暖费、维修费均使用期末复利，房租收入使用期初复利来计算。
从表1分析得出，虽然目前看商铺的房租收益较比一居室高，但由于商铺的所有权权限只有50年，且租金与房屋成本总价相比，比值较低。从总体的投资回报率来看，还是一居室的更高。因此建议卖出商铺。
卖出商铺后可获得300万元现金，减去结婚费用缺口40万元。假设刘新夫妇在婚礼中收取礼金10万元，则共剩余270万元现金。
3.出售房屋后的投资选择
按目前刘新家的生活费用估算，建议留出10万元作为家庭紧急备用金，这部分资金只在有紧急情况或是突发状况时应急使用。
考虑到目前刘新夫妇的旅游花费情况及新婚后需不断添置小件家电及家俱，建议拿出20万元作为一年内短期资产配置。这部分资金主要用于家庭日常开销补足使用。可购买银行一年期的固定期限理财产品或者是短期滚动性理财产品。
刘新预计在婚后两年内生育子女，因此，建议配置10万元两年定期储蓄产品，剩余资金继续进行定期储蓄以备期缴保险的后期续费。
考虑到目前通胀率降低，存款利率不断下行，为了保证资产尽量多地保值和增值，建议购买50万元开放债券基金，同时建议配置80万元3年定期储蓄。此项配置有两大目的：一是目前优质教育资源的紧缺导致学区房受到了广大家长的追捧，考虑到刘新夫妇如果想让孩子有良好的教育环境则必须在孩子两岁之前就购置一套学区房。以目前一套50平方米左右的老旧学区房总价一般在150万元左右，那么配置的开放式债券基金的本息收益和3年定期本息收益就足以支付学区房的房价；二是如不购置学区房，则可以最大可能地保值增值总资产，并为期缴保险续期缴费提供支持。
为了养老金储蓄及资产保值的目的，建议配置40万元5年定期储蓄，这是为了尽可能多地将不用资产锁定收益避免资产贬值。
同时，建议配置50万元人保健康万能险一份，这是考虑到刘新夫妇工资收入不菲，房、车、存款皆有且没有负债，近30年的家庭生活应该没有负担。但刘新夫妇退休后收入会急剧减少，且医疗支出和旅游支出会上涨，因此建议刘新夫妇从现在起就考虑自身的养老问题，提早储备养老金。
刘新夫妇除了单位所上的五险一金外均无任何商业保险，这对于一个家庭来讲风险极高，建议刘新夫妇购买重大疾病保险。
此外，刘新夫妇之前没有投资经验，因此建议从每月基金定投开始逐步养成风险投资意识。基金定投还有利于刘新夫妇对于月工资的合理规划和强制储蓄。因此建议刘新使用自己的工资卡从次月起，按月定投一只指数型基金和一只股票型基金各500元，即每个月刘新需要从工资中留存1000元用于基金定投投资。这笔投资建议一直坚持至刘新夫妇退休，因为长达30年的经济周期既规避了风险又可以分享市场行情好时的超额收益。
4.房产“瘦身”后的旅游规划
如上所述，刘新卖掉商铺并进行资产配置后，新的家庭现金流量表如表2。
表2显示，刘新夫妇的婚后家庭资金状况非常不乐观。考虑到既要保障刘新夫妇旅游及较高品质生活，又要将家庭财政收支状况从根本上解决，有三点建议：
一、减少旅游支出
(1)每年外出旅游选择淡季，提前一个月通过网络预订机票和酒店，这样可以节省相当于旺季出游至少40%的费用。
(2)对于一些旅游用品，如野外装备或是摄影器材等没必要每样都自己购买。目前网络上流行“换客”和“租客”，这样做的话比自己购买可以减少80%的费用。
(3)对于刘新夫妇每个月都要旅游一次的习惯，建议改为每半年旅游一次。
按照上述三点来做的话，刘新夫妇每年用在旅游上的花费可以由20万元降低到8万元。
二、降低生活支出
(1)调整私家车用途，减少用车费用。建议刘新夫妇不要将私家车作为上下班代步工具，尽量选择乘坐地铁或公交。此外，要学会保养车辆，平时保养得当可以大幅度减少维修费。这样刘新夫妇每年养车的综合费用可以由原来的26000元降低到16000元。
(2)减少外出用餐。婚后，建议刘新夫妇减少外出用餐的次数，尽量在家开伙，既保证了卫生，又减少了费用，这样做可以将生活费用由原先的60000元降低至45000元左右。
三、降低育儿费用
(1)婴儿在开始的几年长得很快，建议不要全部购置新用品，尤其是婴儿服装、推车等随着孩子成长淘汰率较高的物品，可向孩子稍大的亲朋好友要一些使用过的。只要保证干净卫生即可。
(2)让同样喜爱旅游的朋友在出国或去香港旅游时，帮助带回一些奶粉、辅食等婴儿食品，这样会比国内售价低20%左右。
按照上述方法可将每年的育儿费用由4万元减少至2万元左右。
按照建议的新支出比例，刘新夫妇婚后可以在保障将旅游进行到底的同时将旅游支出降低至每年8万元左右。而正的现金流在保证他们家庭优质生活质量的同时兼顾了子女教育储蓄、基金定投、黄金投资、保障型保费支出等资产配置的必要投资。(沃德财富特约供稿)
