对于之前全款买房的改善型人群而言，我们仍然建议先卖后买、以小换大，此举虽然有可能会增加税费开支，但因为能够节省大笔的利息开支而更为合理。当然，从理性置业角度来说，也能够把改善型置业对生活品质的影响降到最低。
本刊记者/甄爱军
如果之前买房的时候并未动用贷款，卖掉原有房产清空有房记录之后再买房，可以节省一大笔利息开支。
虽然出售原有房产，可能会涉及到一大笔税费开销，如房产营业税、二手房交易个税等，但相对利息开支而言，税费开支要少得多。因此，先卖后买、以小换大是比较合理的做法。
【典型案例】
“新上海人”李先生原有的房子是全款买下的，虽然当时一度因为凑不到钱而几欲放弃，但现在换房时，他却获得了意想不到的好处。
第一次购房是在2005年初。他以32万元的现金从经商的福建同乡手中买下这套市场价约38万元的两房。至今李先生在这套房子住了7年多了，小孩也已经上了幼儿园，近期他准备把年迈的父母接过来一起同住，这样一来现有这套住房显然无法满足需求，换房成为他考虑的首要问题。李先生已经习惯了田林地区的环境，这里交通方便，社区商业配套成熟，医疗、教育等设施也不差，所以他决定在附近找一套面积约130平方米、总价在400万元的三房。
要不要卖出自有房产，让李先生有些犹豫不决。他本人已经落户上海,上海电信手机生日号码，为上海市户籍，只买过一次房，还有一次购房资格。他想继续持有房产并收取租金，赚取长线回报。不过他同时又对第二套房的高利率水平有所顾忌，相对8.5折优惠利率而言，利息开支要高出近三成。
是继续持有，还是“以小换大”，李先生心里没有答案。
【操作指南】
对于改善住房的人群来说，所有人都已买过房。而这其中，又有部分人是全款买房，所以这部分人再次买房的时候，到底要不要卖掉小房换大房，的确需要在对比分析的基础上找出结论。
利息支出各不相同
如果卖掉自有房产之后再买房，可以节省利息开支。
李先生已经在上海落户，妻子虽然还是外地户口，但这并不妨碍这个家庭成为本市户籍家庭，因此虽然李先生先前已经购买了一套住宅，但他还有再购买一套住宅的资格。在这种情况下，我们要判断的是，李先生家庭是否有保留小房产的必要。
我们从两个方面来比较。其一是就租金收益与贷款成本进行对比。这套住房目前市场价约160万元，也就是说，如果保留这套房产用于出租，每月可获得2500元的收益。
保留这套房产，虽然不至于影响到李先生的购房资格，但是根据当前的信贷政策，在“认房”、“认贷”双重认定标准下，李先生第一次买房虽然没有申请按揭贷款，但因为名下有房，所以仍然会按照第二套房对待，即首付六成、贷款利率上浮1.1倍。因此李先生刚好能够申请到160万元的贷款，贷款年限为30年。即使选择利息开支较少的等额本金还款方式，他需要向银行支付180多万元利息。最初几年里，李先生每月需要承担的利息开支为9000～9900元之间，远高于2500元的月租金收益,Cheap Fitflops。
但李先生出售这套房产之后，又会是怎样一番情形呢？当他售出这套自有住房之后，他既无自有住房记录，同时又无贷款记录，因此再次购房时仍然能够按照首套房对待，这是一种极为优惠的待遇。
为了能够直观说明问题，我们仍然以李先生申请160万元为例来说明。通过“清空”住房记录，在他贷款买房的时候，显然能够以首套房来对待，即放贷利率方面能够获得相应的优惠幅度。目前各商业银行已经恢复8.5折优惠，那么按照该优惠幅度来计算，还款期同样为30年，还款方式也一样，李先生所需承担的利息开支便减少到139万元左右。前后两种贷款方式的利息开支相差41万元，足够买到一辆配置相当不错的中档车。
以小换大轻松改善
通过上述对比不难发现，“以小换大”其实是一种比较合理的改善住房方式。
首先是在目前的政策环境下，可实实在在地降低利息开支。上述计算过程已经充分说明，继续持有和出售房产两种情况下，所需承担的利息成本差距明显。
其次从理性消费角度来说，改善住房条件原本需要大笔资金，即使在资金方面做了充分准备，但考虑到当前的现状，房价仍将处于高位，故购买大面积或者地段更好的房子，仍需大笔资金，因而卖出原有房产，可适当减轻一些资金压力，把购房对生活品质的影响降到最低，比如旅游以及其他方面的消费等。
此外，在政策不鼓励投资需求的今天，未来持有物业将面临持有成本大增的风险。虽然目前只有上海和重庆试点房产税，但可以肯定的是，一旦时机成熟，房产税肯定会大面积开征。届时，持有房产每年都要纳税。
当然，还有部分人会因为额外增加的税费而心有不甘。比如对于出售购买不满5年的住宅，需要征收房产营业税和个税，两项相加相当于总房价的6.5%左右。如上述案例中，李先生出售这套总价约160万元的自有房产，纳税总额为10.4万元，但相对继续持有而高出近41万元的利息开支，还是要少得多。
